Estudio De Iparraguirre & Cicchitti

Tokenización de inmuebles

Estudio jurídico / contable De Iparraguirre & Cicchitti

¿Es posible en Argentina?  

Por Ana Elisa de Iparraguirre*
Estudio de Iparraguirre & Cicchitti

Los tiempos de evolución de la tecnología y su aplicación en el mundo en que vivimos se aceleran. Se estima que en aproximadamente 5 años gran parte de la economía estará tokenizada. 

¿Qué es un token?

Un token es una representación digital de un activo. Existen distintos tipos de tokens según su función. También se diferencian, entre otras cualidades, por su perspectiva de fungibilidad en Fungible Token o Non Fungible Token (NFT). 

Nos encontramos ante un NFT cuando el token representa un activo único, que no puede intercambiarse por otro igual de su grupo, como en el caso de un inmueble. 

El token nace y vive en la blockchain.

Su transferencia, a través de la blockchain, resulta transparente, pública, trazable, segura, privada, inmediata, de bajo costo, irreversible y no requiere de un tercero de confianza.

Tokenización en el sector inmobiliario.

El mercado inmobiliario -si bien es rentable- se presenta como altamente ineficiente comparado con el mercado financiero, en el cual se puede comprar una acción de cualquier compañía en menos de cinco minutos, desde el celular y a través de una App. Es por eso que no debería sorprender el hecho de que el Real Estate quiera eficientizarse. 

En la compra de un inmueble participan múltiples intermediarios y se llevan a cabo procedimientos formales y registrales que insumen tiempo y altos costos. 

Hoy resulta posible trasladar la liquidez del mercado financiero al Real Estate mediante la tokenización de bienes inmuebles. 

Se puede generar un token y asociar el valor de un inmueble a ese token, bloqueando en simultáneo la posibilidad concreta de disposición de ese activo real por los medios tradicionales. Es decir, no se trata de duplicar el valor del activo sino de generar un gemelo digital. 

Ese token se comercializa en la blockchain y puede ser adquirido por cualquier inversor en cualquier parte del mundo, cualquier día de la semana, a cualquier hora (24/7). El adquiriente se convierte de esta forma en dueño de ese activo subyacente.

No solamente puede tokenizarse un inmueble sino también partes de él. Se pueden vender metros cuadrados a pequeños inversores. Este esquema de negocio beneficia al pequeño inversor y también al desarrollador que cuenta con nuevos medios de financiamiento -sin intermediarios- ya que al comercializar  metros cuadrados posibilita el acceso al mercado inmobiliario de millones de personas que hoy se encuentran excluidas porque la vara de ingreso es muy alta. 

Es más, podría uno pensar en vender su propia casa mediante tokens que representen metros cuadrados, conservar el 51%  de esos tokens (para controlar el destino del inmueble -alquiler o venta-), y así pagar una renta proporcional por alquiler de la casa a los tenedores de esos tokens. De esta forma el 49% del valor de la casa pasaría a ser líquido y susceptible de generar renta a través de otras inversiones, sin necesidad de cambiar de hogar. Las posibilidades de nuevos negocios son infinitas.

¿Es posible en Argentina la tokenización de activos inmobiliarios?  

Para que los beneficios de la tokenización puedan aprovecharse en plenitud es necesario que la legislación permita la comercialización y transferencia dominial del inmueble a través de la blockchain.

Para ello se requiere una adaptación de tipo legislativa y tecnológica en el sector administrativo (que los Registros de Propiedades, los Organismos de Rentas, entre otros, funcionen sobre tecnología DLT). De esta manera, al venderse el token, se produciría la transferencia automática e inmediata de la titularidad del bien a favor del comprador y quedaría registrada en la blockchain, todo ello a través de un Smart Contract. 

El mundo avanza rápidamente en esa dirección. Hay países que ya han adecuado su normativa.

Sin embargo, hasta la fecha no se han tokenizado inmuebles en sentido estricto sino participaciones societarias o de fideicomisos, como entidades titulares del bien inmueble.

Para graficarlo de manera sencilla, una sociedad titular de un inmueble de diez mil  metros cuadrados, emite diez mil participaciones societarias y como consecuencia de ello genera diez mil tokens representativos de una participación societaria cada uno (un token = un metro cuadrado). Lo que se comercializa, en sentido estricto, son participaciones societarias (representadas en tokens) con derecho sobre un metro cuadrado que da derecho a renta proporcional por alquiler del inmueble o por su venta.

La tokenización de inmuebles no está regulada en Argentina, pero tampoco está prohibida.  Existen diferentes esquemas jurídicos que pueden abordarse para comercializar tokens representativos de inmuebles o de sus fracciones. 

También pueden darse usos adicionales a los tokens en CeFi y DeFi (Finanzas Centralizadas y Descentralizadas). Por ejemplo, el adquirente de un token podría utilizar el NFT para obtener un préstamo en un exchange, sin recurrir a los altos costos de constituir garantías (hipotecas) y evitando largos trámites.

Hacer líquido lo ilíquido es la magia de la tokenización.

*Abogada especializada en sociedades y diplomada en Derecho, Empresa y Blockchain.
Esta nota se limita a comentar brevemente sobre cuestiones de alcance jurídico, no pretende ser un análisis exhaustivo ni brindar asesoramiento legal.